注：盡管對房地產行業一直持續觀望，但讀讀萬科致股東的信及世聯觀察等機構的一些觀點，還是很有意義的事情。

萬科不愧是萬科，的確表現出了卓而不群的戰略思維能力。重溫萬科的一些觀點，會對經濟規律有更深的體會。

致股東
回顧2008并非易事——這一年有如此眾多的事件發生，這一年與2007的反差如此強烈。無論對中國住宅行業還是萬科而言，2008顯然無法以輝煌載入史冊。但惟其如此，它帶來了更多引人深思的內容，而這或許是我們得以在2008收獲的最大財富。

收益與空間

由"房地產"聯想到"高利潤"，將房價上漲視為對房地產業的利好因素，恐怕已是行業內外常見的一種習慣性思維。盡管萬科在這個問題上一直持有不同的看法，在2005年就提出了"房價過快上漲無人受益，平穩發展才是行業之福"的觀點。但即使對于萬科，可能也直到2008年，才從事實中獲得了最深刻的體驗。

其實從原理上看，中國住宅業根本不應該是一個高收益行業。它是一個自由準入的行業，也不存在高聳的技術壁壘；在土地交易完全市場化的背景下，部分先發企業在不可替代資源上的獨占性已不復存在，隨著存量土地資源的逐步消耗，這一方面的先發者優勢正在迅速弱化并日漸消亡。這樣一個行業，所能夠期待的，只能是一個公平的收益水平。

一個自由準入的行業，如果行業內外卻普遍認為它是高收益的，其結果可想而知。外部資金的涌入和行業內的習慣性思維，造成了2007年土地市場的亢奮，造成了"面粉貴過面包"的異常情形。而這一故事在2008年嘎然而止——2007年高價獲取的土地，至少數年之內，恐怕不要說超額收益，甚至連獲得社會平均收益水平都變得艱難。

是這樣，2007年的繁榮盛景確實曾經發生，但就如構建在沙灘之上的七寶樓臺，不可能長久存在。也不要問2007年的情景會否重現。中國崛起及其對世界經濟格局的改變還遠未完成，中國住宅行業也依然有待成熟，因此這一情景未來并非不可能、只是不應該再出現了——它并非一個美麗的憧憬，而是一種值得警惕的情形。

而反過來說，2008或許并不輝煌，但它的存在是必要的。它是中國住宅行業一個完整周期、是中國住宅企業一個完整歷程中，不可能缺少的一個環節。當2008在時光冊頁上定格之后，中國房地產行業運轉邏輯的完整脈絡，才得以全部呈現為事實。

那么，打破高收益神話后，中國房地產行業的吸引力究竟何在？其實，這個行業真正的價值，從來都不在于高收益率，而在于其高成長性。它真實的魅力，也根本不在過去，而在未來。作為人口最多、迅速崛起的經濟大國，最終問鼎世界經濟舞臺王座的中國行業，可能不止一個；而在它們當中，成長空間如此之大、目前的集中度卻又如此之低的，則首推房地產。

下面這段文字曾經出現在萬科2007年度報告中，請允許我們在此復述一遍。因為，它并非一時的感觸，而是我們對行業長期持有的信念：

"類似中國正在經歷的高速現代化、城市化發展進程，在每個國家的歷史上恐怕都只有一次機會。身處這一特定歷史階段，又與城市化緊密相關的中國住宅行業，其足跡注定無法平凡。類似的亢奮和接踵而來的回歸，在未來仍可能再次甚至多次降臨。作為這個領域的從業者，萬科團隊的成員將盡力守住一顆平常心。

撇去表面的喧嘩，真實的購買力始終在悄然生長，而住宅業邁向成熟的步伐也從未停歇。作為一個自由準入的行業，所有資源和機會對每個參與者正日益變得公平。憑借一筆先得的資源就可以坐收利潤的時代已經結束，未來只有那些真正創造價值的企業才能在這個充滿競爭的行業中長存；只有那些轉化資源效率最高、能以最低消耗創造最高性價比產品的企業才能最終贏得勝利者的桂冠。"

自由準入、充分競爭、公平收益、廣闊空間——至少對于萬科來說，我們認為這是值得期待的未來。

預測與應變

2007年第四季度，當行業中亢奮心態還頗為盛行的時候，萬科一個截然不同的觀點受到了社會的普遍關注，并被命名為"拐點論"。這一觀點迅速引發了業內普遍的爭論，并承受了尖銳的質疑。

隨著2008年行業調整的全面來臨，在事實面前這些爭論和質疑已變得不再需要。而希望萬科對未來市場做出預測的聲音在不斷增加，其中問得最多的一個問題是——市場的底部在哪里，而它又將在何時出現？

然而遺憾的是，這是一個萬科無法回答的問題。在我們看來，市場的頂點和底部根本無法預測。2007年市場頂點出現和"拐點論"引發爭議，這兩件事情確實在2007年的第四季度同時發生，但這只是時間上的巧合。萬科對市場亢奮情緒的警惕，早在2007年的中期報告中已經有明確的表述，只是并未馬上引起市場的關注而已。換句話說，對2007年的市場頂點，萬科從未做出過具體時間上的預測。

市場的頂點與底部無法預測，這是因為，市場是一個分散決策的復雜系統。市場的每個參與者都具有各不相同的心態和判斷，各自決定自己的行為，而他們的行為或多或少都影響著市場的結果。最極端的買方行為決定了市場的頂點，而最極端的賣方行為決定著市場的底部。但對不確定對象的極端行為做出準確預測，這本來就是一件不可能的事情。（注：深諳大道，見識高超！重要的不是預測，而是應變！證券投資亦然！）

另一方面，房地產一直、也永遠是一個與宏觀經濟環境緊密相關的行業。因此，宏觀經濟短期趨勢的可預測性，很大程度上決定著房地產市場的可預測性。而當前全球經濟正處于極為特殊的時刻，中國住宅市場短期內的變動可能也極其復雜，已經超出了企業的預測能力。

企業難以對未來即將發生的短期波動做出精確的事先描述，這看似一個并不樂觀的結論。但所幸的是，對于企業而言，更重要的并不是預測，而是應變。企業可以也應該做到的，是對行業長期的發展方向始終保持認識，對市場環境已經發生的改變及時做出判斷，在此基礎上對未來可能出現的各種短期變動進行分析，并分別制訂應對的預案，在相關變化逐漸明朗的同時迅速采取行動。

銳見與慎行

外界對萬科的預測能力，或許給予了過高的評價或期望。而與之相伴生的是另一個疑問：既然萬科早在2007年年中，就已經對市場的過熱作出了預警，那為何在2007年的下半年，萬科依然購置了一些高價土地？萬科是否存在言行不一的情況，萬科的執行力是否存在問題？

多年以來，房地產一直備受關注，而萬科始終生活在聚光燈下。這提升了萬科的影響力和號召力，尤其在進入新城市的時候，它為萬科業務的迅速展開提供了助益。但另一方面，萬科的一舉一動，其中包含的信息，卻也都存在被輿論放大的可能。

萬科在2007年下半年的購地行為，被輿論所高度關注。但萬科放棄的地塊有多少，恐怕并不為外界所知。而萬科在2007年銷售額增長超過一倍的情況下，購置土地面積反而低于2006年，這一事實則多少被忽略了。

2007年土地價格出現了遠高于房價的大幅上漲，到下半年更達到了歷史的頂峰。在這樣的情況下，企業除非完全停止購地，否則購入的一定是高價土地。

但完全停止購地，這是一個不容易作出的決定。土地不同于其他的生產原料，難以從市場上隨時購得，企業如不能提前購入一定量土地，經營的持續性都會遭遇挑戰，更遑論發展。而萬科是全球大型住宅企業當中，土地保有年限最短的企業之一；從2004年開始，萬科每年年底的土地儲備量，都低于未來兩年的開工量。對萬科而言，完全停止購地，是一個非常極端的決定。

作出極端行為，是一種大膽、但風險很高的經營風格。極端行為可能帶來偉大的成功，但也可能招致致命的失誤。（注：有道理！盡管不是絕對完美，但萬科的管理團隊能從此真正成熟起來）從萬科的企業性格來看，穩健經營是萬科一貫堅持的風格。恐怕我們寧可放棄偉大成功的機會，也要確保不犯下致命的錯誤。早在2005年，當市場尚存疑慮的時候，萬科做出了將未來三年設定為高速發展期的決定，事實也驗證了萬科的這一判斷。但即便如此，萬科也從沒有試圖超越自身的能力和資源去謀求超常規的擴張。

穩健的經營風格，來自于內心深處的敬畏。在我們看來，世界充滿不確定性，而我們的認知能力是有限的。市場中許多機會稍縱即逝，企業需要及時作出決定。但與此同時，我們需要對自身理性的局限有清醒的認識，尤其當我們的觀點與市場普遍看法存在巨大差異的時候，對自信保持一定的克制，恐怕是應該的。

銳利的觀察和鮮明的觀點，這是我們一直期望能夠不斷提升的一種能力。但如果離開謹慎行事的自制力，則這種能力給企業帶來的，可能不僅僅是成功和輝煌。

大道與原點

2008年行業發生的調整其實并不可怕，它是必然的，甚至是必需的；它帶來的也可能是機會；但與此相對應，真正值得警惕的是之前短暫的過度繁榮。某種程度上說，我們應該感謝這一次市場調整的到來。

調整給我們帶來的第一個機會，其實是讓我們冷靜下來進行反思和自我完善的機會。

當行業處于牛市狀態時，企業對專業能力的追求、奮發圖強的斗志容易出現松懈。當看上去任何房屋都可以順利售出的時候，當房價上升使賺錢變得越來越"容易"的時候，我們是否還孜孜以求地執著于研究客戶需求，不斷改善產品、服務的品質和性價比？我們是否做到了盡可能精打細算，最合理地分配成本、控制費用，以實現股東利益的最大化？我們是否還在竭盡全力分析市場、尋找最有效率的銷售渠道和方式？——對這些問題進行深入反思的動力，正是2008帶給我們的珍貴禮物。

無論2008有多么艱難，也無論2009有多少不確定性，行業發展的大趨勢仍未發生任何根本性的動搖，而商業社會的基本邏輯更屬永恒不變。這一基本邏輯就是，企業存在的最終理由，是為投資者創造價值；企業活動的最終目標，是以盡可能少的資源消耗，去盡可能多、盡可能好地滿足社會需求。

在2009年乃至更遠的未來，我們需要回到商業邏輯的原點，需要更加尊重市場規律，更加重視客戶需求。我們需要更加信守一貫主張的價值觀念——簡單、透明、規范與責任。無論在內部還是外部，我們需要進一步體現企業創立時的初衷——對人的尊重，需要進一步體現"健康豐盛"的生活追求。

盡管市場仍然處在調整期內，但萬科在產業化的道路上的探索不會松懈。這不僅是行業發展必由的方向，也是萬科未來核心競爭力的重要來源之一。

做到這些，我們才能持續為股東創造更多的價值。

惆悵與感恩

2008年市場發生的一切，基本都在預料之中，并無需驚慌或失落。但回顧2008，不能說沒有遺憾。遺憾的是，在2007年，盡管在行業宏觀趨勢上做出了基本正確的判斷，但我們在牛市的大環境中并未能完全脫俗。過于舒適的環境，使得我們在經營細節上暴露出諸多不足，我們一些專業能力表現甚至出現了下滑的跡象。這已經成為2009年萬科面臨的最大挑戰之一。

2008年，萬科24周歲。24年的歲月在賦予萬科強壯體格的同時，并沒有改變萬科年輕的內心。因為年輕，我們看到了在進入新的發展階段后自身的不成熟；也因為年輕，所以我們并不缺乏接受批評和直面挫折的勇氣。

2009年萬科的主題詞只有兩個字："零"和"壹"。這一主題詞的解讀是"萬象更新·美好明天"。"零"，既是原點，也是起點。萬科將放下往日的成功，修正過去的不足；以永遠年輕的銳氣，將每一天視為新的起跑點。"壹"，象征著希望，也代表著行動。千里之行，始于足下，從現在開始，萬科將一步一步，腳踏實地，與股東共同迎接美好的未來。

Remarks:
1、萬科的信中，透露出一份清新、嚴謹與自信，它很尊重經濟學規律，也對自己的資源與能力有較好的認識，的確表現出了很強的戰略思維能力；

2、房地產產品從內在的屬性上看，更像是投資品而非普通商品，不僅是供需關系本身起作用，在短期內更受預期的影響。萬科對市場頂部、底部的理解、對"重要的不是預測，而是應變"的闡述，是深諳大道的。這些見解，對我們理解證券市場，也是有幫助的。曾幾何時，股市站上6000點仍牛氣沖天，如今不少品種凸現了投資價值，卻信心下降了很多；債市也是如此，巴老就對美國的國債泡沫提出了明確警告，但人性的一些頑固特征，注定大道能言，但沒多少人認真去聽；

3、信中還有一個很重要的觀點：房地產行業的可貴，不在于其高收益性，而在于其高成長性。
這一條觀點，對于證券投資，也是很有意義的。我們深受馬克思的政治經濟學原理、西方經典經濟學的法則的熏陶，認為"競爭性行業，只能取得平均利潤，無法取得超額利潤"，但事情總不是絕對的，競爭性行業盡管競爭激烈、很難取得超額利潤，但它的市場容量往往也很大，成長性好，而且只有競爭才能出品牌。壟斷行業，除了部分自然屬性特殊的行業而言，大多是缺乏生機并抑制創新的。
世間的事情，往往是二元的、相對的，包括價值投資也是如此，其實價值投資的精髓，在于理解、破解價值與價格的關系，并不在于投資標的本身。

萬象更新·美好明天——重溫萬科08年致股東的信 by 豹豹